成本 种族隔离 可以 帮助 最小化 夺回 税
当业主出售一项资产时，该资产以前是通过折旧来抵消普通收入的, 收益通过折旧回收征税.
折旧回收的过程填补了一个税收漏洞，该漏洞允许纳税人对普通收入进行折旧扣除，而随后出售这些资产的税率较低. 因为纳税人被允许从普通收入中扣除资产的折旧, 他们必须将资产处置的任何收益(直到重新计算的基础)报告为普通收入, 不是作为资本收益. 因此, 通过折旧回收, 部分收益可能按普通所得税率征税，最高可达25%的不动产税和39%的所得税.个人财产6%. 任何超过重新计算基础的收益将作为资本收益征税.
折旧回收最常用于出售改良房地产(如出租物业)。, 因为房地产的价值通常会随着时间的推移而增加，而这些改进会折旧. 折旧回收受《安全的赌博软件》(IRC)第1245及1250条规管。.
懂行的纳税人意识到，折旧回收并不总是一件坏事, 因为——在某些情况下——通过折旧实现的税收节约的净现值大于所得税. So, 纳税人在折旧期间实现的收益，不能完全抵销.
成本隔离的影响
成本分离可能会放大所得税责任, 但有一些策略可以减轻这种影响. 当一项资产已被预先折旧并出售时, 国税局可能会认定折旧太多. 在这种情况下, 我们重新计算了按直线法计提的折旧金额, delta是按普通所得税率征税的部分, 不是更低的资本利得率.
此外, 当你做了成本隔离研究, 所有资产分别列示为不动产资产或个人财产资产. 这使纳税人能够确保重新征收的税款计算得当. 在许多情况下，研究的好处将抵消纳税人的任何成本.
对于成本分离研究，我们分解资产以确定允许的配置. 一栋建筑明天看起来永远不会和今天一样. 不断的改进和翻新. 如果所有者以今天的某些资产为基础, 但不是当他们出售, 他们可以在允许的处置发生的那一年，并采取立即扣除. 但当他们出售这些资产时，这些资产就不在这栋楼里了，就无法收回了.
成本隔离研究的主要目标是降低当期收入. 但第二个目标是创建解释资产成本的文档, 因此，业主可以采取允许的处置方式.
1031 Exchange的影响
当物业所有人通过1031同类交易所处置投资物业时, 一般而言，在交易时不确认收益或损失. 因此，从直接意义上说，纳税人可以避免重新征收的一些税收影响. 最终, 这只是把它推迟了，因为当房产最终被出售时才会重新征收. 但在某些情况下, 特别是如果纳税人不需要从出售房产中立即获得收益，而是对拥有后续房产感兴趣, 1031交易所是可以考虑的.
如果您想谈谈出售投资物业的潜在税务影响, 联系克雷格: 克雷格.Chase@sakura-flowers.com or 614.923.6545.
作者:克雷格·蔡斯(伍斯特办公室)